De huizenmarkt biedt weer kansen, maar let op de addertjes onder het gras

Wie een huis zoekt, heeft plotseling meer te kiezen. De oververhitting op de woningmarkt lijkt voorbij: de bekende zomerdip in de verkoop liet dit jaar verstek gaan. Sterker nog, volgens de NVM kwamen er in het derde kwartaal van 2025 maar liefst 46.000 woningen te koop. Dat is het hoogste aantal in deze periode sinds 2008. Met een gemiddelde verkoopprijs die nu rond de €496.000 ligt en een iets langere verkooptijd, voelen veel kopers eindelijk weer wat lucht.

Achter dit ogenschijnlijk goede nieuws schuilt echter een belangrijk aandachtspunt. Een groot deel van het aanbod bestaat uit oudere woningen die om een flinke investering vragen. Wie zich blindstaart op de aantrekkelijke vraagprijs, kan voor dure verrassingen komen te staan. Voordat je het weet, vraag je je af: Wat kost een dakgoot vervangen? Deze vraag is meer dan een detail; het is een symbool voor de vele onvoorziene kosten die een opknapper met zich meebrengt.

Het antwoord op die vraag hangt af van materiaal, lengte en de staat van de dakconstructie. Om niet voor voldongen feiten te staan, is het slim om vooraf offertes te vergelijken via een platform als Homedeal. Daar kunnen huiseigenaren snel in contact komen met gekwalificeerde specialisten voor allerlei klussen. Zo wordt duidelijk wat de te verwachten uitgaven zijn, nog voordat de handtekening onder het koopcontract staat.

De invloed van 'uitpondwoningen' op de markt

De voornaamste reden voor het toegenomen aanbod van oudere woningen is het zogenoemde 'uitponden'. Dit is de term voor investeerders en beleggers die massaal hun huurwoningen in de verkoop doen. Door veranderende regelgeving en fiscale aanpassingen is het voor hen minder rendabel geworden om woningen te verhuren. Het resultaat is een golf van extra aanbod, met name in het appartementensegment.

Voor woningzoekenden lijkt dit gunstig: meer keuze en vaak een lagere vraagprijs. Deze uitpondwoningen drukken namelijk de gemiddelde verkoopprijs, omdat het vaak gaat om relatief goedkopere objecten. De keerzijde is echter dat deze woningen niet zelden kampen met achterstallig onderhoud en een zeer matig energielabel (E, F of G). De focus van de vorige eigenaar lag op verhuur, niet op investeren in duurzaamheid of modernisering.

De werkelijke kosten van een renovatie

Wie vandaag een woning koopt met een laag energielabel, is wettelijk verplicht om deze binnen vijf jaar naar minimaal label D te renoveren. Dit is een serieuze investering. Om een idee te geven: de renovatie van een doorsnee halfopen bebouwing uit 1965 met label F naar een zeer energiezuinig label A+ kan oplopen tot meer dan €100.000, exclusief de afwerking.

Dit bedrag omvat cruciale ingrepen die de energieprestatie verbeteren. De eerste stap is vaak dakisolatie, die het warmteverlies direct aanpakt. Vervolgens levert het vervangen van enkel of oud dubbel glas door HR++ of triple glas niet alleen een lagere energierekening op, maar ook significant meer wooncomfort. Daarna volgen grotere projecten zoals gevelisolatie en de installatie van een (hybride) warmtepomp, wat de woning toekomstbestendig maakt.

Subsidies en leningen als steun in de rug

Gelukkig staat de Nederlandse overheid huiseigenaren bij met financiële ondersteuning om de verduurzamingsslag te maken. De belangrijkste regeling is de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE). Via deze landelijke subsidie kan een aanzienlijk deel van de kosten voor isolatiemaatregelen, een (hybride) warmtepomp of zonneboiler worden teruggevraagd. De vergoeding bestaat uit een vast bedrag per vierkante meter of per apparaat.

Het loont om maatregelen te combineren. Het subsidiebedrag per vierkante meter isolatie verdubbelt namelijk bijna als je binnen 24 maanden twee of meer maatregelen treft. Dit stimuleert een integrale aanpak van de woning. Het budget voor de ISDE is voor 2025 vastgesteld op ruim 550 miljoen euro, dus het is raadzaam om aanvragen tijdig in te dienen.

Voor het financieren van het resterende bedrag is er de Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds. Dit is een initiatief van de Rijksoverheid dat leningen aanbiedt tegen een zeer gunstige rente. Voor huishoudens met een verzamelinkomen tot €60.000 is de rente zelfs 0%. Deze laagdrempelige lening maakt verduurzamen ook mogelijk voor huiseigenaren die niet over voldoende spaargeld beschikken.

Renoveren of instapklaar kopen?

Uiteindelijk komt het voor veel kopers neer op de vraag: ga je voor een goedkopere kluswoning of betaal je meer voor een instapklaar huis? Laten we de cijfers eens naast elkaar leggen. De mediaanprijs van een huis met label F schommelt rond de €243.000, terwijl een vergelijkbaar huis met label A al snel €388.000 kost.

Als we de geschatte renovatiekosten van €105.000 bij de F-label woning optellen, komen we op €348.000. Met de maximale premies eraf wordt dat ongeveer €327.000. Op papier is de kluswoning dus de winnaar, maar de praktijk is weerbarstiger. Dit kale sommetje toont namelijk niet de maanden van bouwstof, de onverwachte tegenvallers en de weekenden die je kwijt bent aan het project.

Wees een geïnformeerde koper

De huidige woningmarkt biedt kansen, maar vereist meer dan ooit een kritische blik. De golf van uitpondwoningen betekent dat de vraagprijs slechts een deel van het verhaal is. Een lagere aankoopprijs kan snel teniet worden gedaan door hoge verbouwingskosten.

Potentiële kopers doen er verstandig aan om voor de aankoop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren en offertes op te vragen voor de meest dringende werkzaamheden. Door de verborgen gebreken en kosten in kaart te brengen, kan een weloverwogen beslissing worden genomen. Zo verandert de droom van een betaalbaar huis niet in een financiële nachtmerrie.