Bron: GEMEENTEBLAD | Officiële uitgave van de gemeente Raalte

Beleidsnota Erven in Beweging 2021

De raad van de gemeente Raalte,

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 november 2021

Besluit:

Aldus besloten in de vergadering van 9 december 2021.

de plv. griffier

Truus Klein Wolterink

de voorzitter

Martijn Dadema

Het buitengebied van Raalte verandert. In de periode 2018 2030 komt naar verwachting nog eens 348.000m2 agrarische bebouwing vrij door bedrijfsbeëindiging van agrarische bedrijven. Om te voorkomen dat op grote schaal leegstand ontstaat bevat deze beleidsnota ‘Erven in beweging’ een aantal aanvullende mogelijkheden/instrumenten om leegstand tegen te gaan. Wij zetten in op sloop en hergebruik. Enerzijds om de ruimtelijke kwaliteit van ons buitengebied te versterken. Anderzijds om een levendig buitengebied te houden waarin gewoond en gewerkt kan worden. Met de extra mogelijkheden die dit beleid bevat heeft een eigenaar van een erf met leegstaande gebouwen de volgende mogelijkheden:

De belangrijkste verruimingen ten opzichte van het bestaande beleid:

De schuur voor schuur regeling

Met schuur voor schuur kan op het ene erf worden gesloopt, ten gunste van extra bouwmogelijkheden op een ander erf. Zo wordt ontwikkelkracht optimaal ingezet om sloop op gang te krijgen. De bouw-sloopverhouding is als volgt:

Oppervlakte extra[1] te bouwen

Bouw / sloopverhouding

Rekenvoorbeeld

Tot 100 m²

1:1

100m2 extra bouwen = 100m2 slopen

101 m² - 500 m²

1:2

300m2 extra bouwen = 500m2 slopen

(100m2 = 100m2 sloop

200m2 = 400m2 sloop

Totaal: 500m2)

501 m² en meer

1:3

700m2 extra bouwen = 1500m2 slopen

Vergroten woning > 750m3

Bouw / sloopverhouding

Rekenvoorbeeld

Tot maximaal 1000m3

1m3 : 4m2 

100m3 vergroten woning = 400m2 gebouwen slopen

[1] Met ‘extra’ wordt bedoeld: aanvullend op wat op grond van het geldende bestemmingsplan al toegestaan is aan (bij)gebouwen.

Rood voor Rood

Bedrijf starten

De sloopbank als hulpmiddel

Inleiding1.1

Aanleiding

In 2014 berekende Alterra dat in de periode 2012 2030 in Nederland ca. 24.000 agrarische bedrijven worden beëindigd door marktontwikkelingen en/of door gebrek aan een opvolger. Met in acht name van hergebruik door ‘blijvers’ of door niet-agrarische functies is de verwachting dat tot 2030 ca. 15 miljoen m2 agrarische bedrijfsgebouwen leeg komen te staan.

De gemeente Raalte heeft een relatief groot aantal agrarische bedrijven. Leegstand door stoppende agrariërs komt dan ook in Raalte voor. De huidige situatie en verwachte ontwikkeling in Raalte is als volgt:

Figuur 1: Agrarische bebouwing in Raalte nu en prognose (bron: E.Gies, Wageningen Environmental Research)

Deze cijfers - en ook de praktijk - laten zien dat er nu al leegstand is en dat die leegstand naar verwachting toeneemt. Deze cijfers laten een trend zien die al veel langer (sinds de jaren ’50) gaande is: het aantal agrarische bedrijven neemt gestaag af en de ‘blijvers’ worden groter (schaalvergroting).

Wat we zien is een geleidelijke transformatie van het buitengebied, die zich primair afspeelt op de erven. Het aantal agrarische bedrijven neemt af. De cultuurgrond blijft in gebruik bij de groeiende ‘blijvers’. De vrijkomende erven houden na beëindiging van het agrarisch bedrijf een woonfunctie. In sommige gevallen krijgt het erf een andere bedrijfsmatige invulling.

De gemeente Raalte heeft al beleid dat hergebruik en sloop van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) stimuleert. Dat beleid is in 2012 voor het geactualiseerd in het bestemmingsplan Buitengebied Raalte. De eerste versie van Erven in Beweging heeft dat beleid verruimd. Wij constateren dat aanpassing van dit beleid nodig is, naar aanleiding van de evaluatie..

Analyse van de opgave

Ontwikkeling afname bedrijven niet nieuw, karakter van de opgave wel

De afname van het aantal agrarische bedrijven is niet nieuw. Het type bebouwing en de omvang van de stallen op de erven van stoppers verandert wel. De stoppers van nu hebben meer bebouwing dan de stoppers van 10 jaar geleden. Vrijkomende gebouwen zijn steeds vaker relatief grote stallen met asbestdaken, die niet of nauwelijks geschikt te maken zijn voor een andere functie. Asbestdaken zijn per 2024 verboden. Verder is duidelijk dat de markt voor de ‘klassieke’ functies voor vrijkomende gebouwen zoals zorgboerderijen, recreatieve functies en opslag/stalling vrijwel verzadigd is. Het oppervlak aan vrijkomende gebouwen is bovendien dusdanig groot dat herbestemming maar voor een klein aantal erven een oplossing is.

Wij concluderen daarom dat sloop de komende jaren de belangrijkste manier is om leegstand op grote schaal te voorkomen. Herbestemming van een lege stal voor een nieuwe activiteit zal in een kleiner aantal situaties de oplossing zijn.

Knelpunten

Uit diverse onderzoeken, bijeenkomsten etc. zijn knelpunten naar voren gekomen die eigenaren er van weerhouden tot herbestemming of sloop van een vrijkomende of leegstaande stal over te gaan. De belangrijkste:

Relevante ontwikkelingen

Dit is een niet uitputtende opsomming van relevant beleid/ontwikkelingen:

Woonbeleid en bedrijventerreinprogrammering

Provincie Overijssel en gemeenten hebben afspraken gemaakt over maximale woningaantallen per gemeente en de hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein. De programmatische ruimte voor nieuwe woningen en bedrijventerrein is dus begrensd. Dit betekent dat oplossingen voor vrijkomende agrarische erven die significant meer woningen tot gevolg hebben, tot gevolg kunnen hebben dat minder woningen in de dorpen kunnen worden gebouwd. Ruimte geven aan bedrijvigheid in het buitengebied kan tot gevolg hebben dat minder snel voor een plek op een bedrijventerrein wordt gekozen. Het is ook denkbaar dat bedrijven die starten in het buitengebied op termijn voor een kavel op een bedrijventerrein kiezen omdat zij daar groei kunnen realiseren die in het buitengebied niet mogelijk is.

Glasvezel

De aanleg van glasvezel in het buitengebied betekent een belangrijke verbetering van de digitale bereikbaarheid - en daarmee de economische potentie - van vrijkomende erven in het landelijk gebied.

Demografische ontwikkelingen

In Salland doet zich nog geen bevolkingskrimp voor. Wel is, net als in de rest van Nederland, sprake van vergrijzing en ontgroening. Vergrijzing in combinatie met ontgroening betekent aan de ‘aanbodkant’ dat steeds meer agrarische locaties vrijkomen doordat het bedrijfshoofd met pensioen gaat en geen opvolger heeft (dit is overigens geen nieuwe ontwikkeling). Ook betekent het wat voor de vraagzijde: er ontstaat een toename van vraag naar locaties die inspelen op de wensen van een vergrijzende bevolking (bijv. woon-zorg combinaties). Dit kan een kans zijn voor nieuwe functies op vrijkomende erven.

Leegstand in andere sectoren

Ook andere economische sectoren kampen met leegstand (bijv. kantoren, detailhandel). Dit is relevant omdat bij invulling van lege stallen met ander functies het risico bestaat dat elders leegstand ontstaat doordat in dezelfde vijver wordt gevist.

Provinciaal beleid: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)2Zie: http://www.overijssel.nl/thema%27s/ruimtelijke/ruimtelijke/ voor meer informatie.

De Omgevingsvisie en -verordening Overijssel zijn het provinciale kader waarbinnen gemeenten aan ontwikkelingen mee kunnen werken. In dit geval is de zogenaamde Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) relevant. Dit provinciale beleid gaat ervan uit dat er in het buitengebied - meer dan voorheen - ruimte is voor uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen, mits die gelijk opgaan met verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties moeten in evenwicht zijn. Maatwerk staat daarbij centraal. In veel situaties waarvoor deze beleidsnota bedoeld is, zal de KGO van toepassing zijn.

Proces

Dit beleid is met de volgende ingrediënten tot stand gekomen:

Status van dit beleid

Deze beleidsnota heeft de status van beleidsregels als bedoeld in titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit houdt in dat individuele verzoeken aan dit beleid kunnen worden getoetst.

Leeswijzer

Visie op de opgave

Rol gemeente

De gemeente is geen eigenaar van vrijkomende stallen. De vraag wat te doen met vrijkomende gebouwen is in eerste instantie aan de eigenaar van het gebouw/erf. Een eigenaar is vrij3Behoudens monumenten en met de vereiste sloopmelding of omgevingsvergunning voor sloop. om tot sloop van gebouwen over te gaan. Een bepaalde vorm van herontwikkeling is echter vaak nodig om sloop te financieren. De mogelijkheden die een eigenaar heeft om na bedrijfsbeëindiging een andere invulling aan zijn erf te geven worden in belangrijke mate door de gemeente bepaald via ruimtelijk beleid (met name het bestemmingsplan). Wij willen eigenaren de ruimte geven om een nieuwe passende invulling te geven aan hun erf en ontwikkelbehoeften zo veel mogelijk inzetten om sloop en herbestemming te stimuleren.

Wij constateren dat het tegengaan van leegstand en het vitaal en aantrekkelijk houden van ons buitengebied vraagt om samenwerking tussen eigenaren, gemeente en inwoners/ondernemers die iets willen ontwikkelen. Daarnaast heeft de gemeente de verantwoordelijkheid andere belangen mee te wegen (bijv. het belang van nabijgelegen woningen of bedrijven, gevolgen voor de infrastructuur (wegen) het landschap of de natuur).

Economie, ruimtelijke kwaliteit, asbest en duurzaamheid

Wij zien een aantal zaken rond dit thema die het belang van een individuele eigenaar overstijgen.

1.Ruimtelijke kwaliteit

Het Sallandse buitengebied is een gebied met een waardevol landschap dat hoog wordt gewaardeerd door bewoners, ondernemers en toeristen. Het is van maatschappelijk en economisch belang de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te behouden en waar mogelijk te versterken. Een groot aantal verpauperende leegstaande gebouwen kan de kwaliteit van het buitengebied negatief beïnvloeden. Ook bepaalde vormen van nieuwe bedrijvigheid kunnen de kwaliteit van het buitengebied negatief beïnvloeden door de omvang of het karakter van de bedrijvigheid. De uitdaging is om nieuwe ontwikkelingen zo vorm te geven dat de ruimtelijke kwaliteit juist wordt versterkt.

2.Economische ontwikkeling

De gemeente Raalte streeft naar een veerkrachtige plattelandseconomie. Nieuwe bedrijvigheid levert werkgelegenheid op en houdt het buitengebied, dat te maken heeft met een teruglopend aantal agrarische bedrijven, levendig. Lokale bedrijven zijn vaak ook een belangrijke factor voor het verenigingsleven (sponsoring) en voorzieningen in de kleine kernen. VABs bieden in dit kader een kans als potentiële vestigingsplekken voor nieuwe bedrijvigheid.

3.Asbest / gezondheid

In eerste instantie is dit de verantwoordelijkheid van eigenaren. De opgave is echter dusdanig groot dat hier gesproken kan worden van een maatschappelijke opgave en het opruimen van asbest wordt met dit beleid gestimuleerd, ook op bestaande en behouden bebouwing.

4.Duurzaamheid

Het buitengebied kan een belangrijke rol spelen in de transitie naar een duurzamere samenleving. Erven die hun agrarische functie verliezen vormen in dat kader een kans.

Dit zijn maatschappelijke doelen die van belang zijn bij het formuleren van concreet nieuw beleid of instrumenten.

Overall strategie: ontwikkelbehoefte verbinden met sloopopgave

Het landelijk gebied van de gemeente Raalte is een plek waar mensen graag wonen en werken. Wij willen ons beleid zo vormgeven dat mogelijkheden blijven bestaan om te wonen en te werken in het buitengebied, maar wel met een aantal waarborgen die zorgen dat de reden waarom mensen hier graag wonen en werken (de kwaliteit van het buitengebied) niet verloren gaat.

De opgave van vrijkomende bebouwing is gezien de grote oppervlakten primair een sloopopgave en in mindere mate een herbestemmingsopgave. Vrijkomende erven zijn vestigingsplaatsen die ten opzichte van locaties in stedelijk gebied relatief goedkoop zijn. Door het geven van ontwikkelruimte (bijv. de mogelijkheid een woning te bouwen of een bedrijf te ontwikkelen) neemt de waarde van een erf toe. Die waardestijging willen wij zo veel mogelijk inzetten om sloop van overbodige gebouwen te financieren4Dit ‘voor wat hoort wat’ principe ligt al ten grondslag aan de huidige Rood voor Rood regeling: door de bouw van een woning wordt sloop van stallen gefinancierd.. Wij willen ons ruimtelijk beleid zo aanpassen dat dit optimaal mogelijk wordt. Wij hebben hiermee een win-win-win situatie voor ogen: er ontstaat nieuwe ruimte voor in het buitengebied passende ontwikkelingen, terwijl gelijktijdig overtollige bebouwing wordt opgeruimd en asbest wordt gesaneerd. Versterking van de economie en de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied gaan op die manier hand in hand. Met dit beleid verandert het buitengebied geleidelijk in een gemengd gebied waarin naast agrarische activiteiten steeds diversere woon- en werklocaties te vinden zijn.

Flexibiliteit en maatwerk voorop, maar niet alles loslaten

Erftransities vragen binnen het huidige beleid al om maatwerk. Geen erf is immers gelijk. Wij willen nog meer dan voorheen per situatie bekijken wat het beste resultaat oplevert. In de dagelijkse praktijk is het wel wenselijk globaal aan te geven wat wel en niet mogelijk is. Dit houdt het werkbaar en biedt houvast voor eigenaren van vrijkomende erven en hun omgeving.

Dit beleid in verhouding tot het bestemmingsplan

Het nu geldende bestemmingsplan Buitengebied Raalte bevat al diverse regelingen die de invulling van vrijkomende erven met nieuwe activiteiten (wonen of werken) mogelijk maakt. Om snel aan de slag te kunnen met dit nieuwe beleid laten wij de regelingen in het bestemmingsplan in eerste instantie ongewijzigd. Dit nieuwe beleid moet gezien worden als een aanvulling op de regelingen in het bestemmingsplan. In veel situaties kan op grond van regelingen in het bestemmingsplan al medewerking worden verleend. Is dat niet mogelijk, dan komt dit aanvullende beleid in beeld.

Schematisch:

Wij willen experimenteren met dit beleid en na verloop van tijd (1 a 2 jaar), de regelingen in het bestemmingsplan aanpassen. Het aanpassen van het bestemmingsplan heeft als voordeel dat met kortere procedures medewerking kan worden verleend.

Dit betekent verder dat dit nieuwe beleid in samenhang met regelingen in het bestemmingsplan Buitengebied moeten worden gelezen. Waar dat voor de leesbaarheid nodig is wordt ook het bestaande beleid kort toegelicht5Voor de leesbaarheid volstaan we steeds met een korte beschrijving. Voor de volledige (juridisch geldende) regeling: zie het geldende bestemmingsplan op www.ruimtelijkeplannen.nl..

Erven in beweging: nieuwe mogelijkheden

De hierna beschreven mogelijkheden zijn gebaseerd op de in hoofdstuk 2 (visie) geschetste maatschappelijke doelen: economische ontwikkeling, versterken van de ruimtelijke kwaliteit, verwijderen van asbest en duurzaamheid.

Sloopbank

We stellen een sloopbank in. Dit is een register dat door de gemeente wordt bijgehouden, waarin een eigenaar de sloop van gebouwen kan laten registreren. De eigenaar ontvangt een bewijs van opname in het register (sloopbewijs). Op dat bewijs staat het oppervlak aan bebouwing vermeld dat op een locatie is gesloopt en op welk moment het gesloopte in de sloopbank is opgenomen.

In het register opgenomen gebouwen kunnen gedurende 5 jaar in een ontwikkeltraject waar sloop vereist is worden ingezet (bijv. Rood voor Rood). Het sloopbewijs is overdraagbaar/verhandelbaar.

Een sloopbank is een hulpmiddel dat mogelijk maakt dat een eigenaar alvast kan slopen, zonder te hoeven wachten tot de ontwikkeling die de sloop moet financieren helemaal planologisch geregeld is. Het is hierdoor eenvoudiger voor een eigenaar die wil slopen om een samenwerking aan te gaan met iemand die ‘sloopmeters’ nodig heeft om ontwikkelruimte te krijgen. Een registratie in de sloopbank van schuur voor schuur mag verdeeld worden over maximaal 2 ruimtelijke ontwikkelingen. Een registratie in de sloopbank van rood voor rood kan niet verdeeld worden over meerdere ruimtelijke ontwikkelingen, omdat een voorwaarde van Rood voor Rood is dat alle bedrijfsgebouwen op locatie ingezet wordt voor ontwikkelingen en het agrarische bedrijf op slooplocatie beëindigd moet zijn of worden.

Daarnaast kunnen in de sloopbank ook initiatiefnemers worden geregistreerd die opzoek zijn naar sloopmeters, om zo vraag en aanbod in beeld te krijgen en deze partijen met elkaar in contact te kunnen brengen.

De werking van de sloopbank wordt verder toegelicht in bijlage 1.

Schuur voor schuur-regeling

Sloop verbinden met ontwikkelwens

Op erven die hun agrarische functie verliezen of al hebben verloren, ontstaan regelmatig plannen voor nieuwe ontwikkelingen die niet (direct) in het bestemmingsplan passen. Ook (niet-agrarische) bedrijven die al in het buitengebied gevestigd zijn, hebben zo nu en dan uitbreidingsplannen. Verder willen bewoners van het buitengebied soms meer bijgebouwen realiseren dan het bestemmingsplan toestaat voor bijvoorbeeld hobbymatige activiteiten. Deze ontwikkelwensen willen we inzetten om sloop aan te jagen, mits de ontwikkeling passend is/blijft in het buitengebied en op de betreffende locatie.

Erven waar zich ontwikkelkansen voordoen zijn niet altijd de erven waar te slopen (ontsierende) bebouwing staat. Andersom geldt ook: een locatie met ontsierende bebouwing is niet altijd de geschikte plek voor nieuwe bebouwing of nieuwe bedrijvigheid. Om ontwikkelwensen optimaal te verbinden met sloopwensen gaan wij het onderliggende principe van Rood voor Rood (sloop ten behoeve van extra bouwmogelijkheden) breder toepassen. De slooplocatie hoeft daarbij niet langer de ontwikkellocatie te zijn. We noemen dit de ‘schuur voor schuur-regeling’. Met deze regeling wordt het mogelijk bij woningen of ten behoeve van niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied meer te bouwen dan het bestemmingsplan nu toelaat, mits (elders) in het buitengebied een veelvoud aan m2 wordt gesloopt. Hierbij geldt de volgende sloopverhouding:

Oppervlakte extra[6] te bouwen

Bouw / sloopverhouding

Rekenvoorbeeld

Tot 100 m²

1:1

100m2 extra bouwen = 100m2 slopen

101 m² - 500 m²

1:2

300m2 extra bouwen = 500m2 slopen

(100m2 = 100m2 sloop

200m2 = 400m2 sloop

Totaal: 500m2)

501 m² en meer

1:3

700m2 extra bouwen = 1500m2 slopen

(100m2 = 100m2 sloop

400m2 = 800m2 sloop

200m2 = 600m2 sloop

Totaal: 1500m2)

Vergroten woning > 750m3

Bouw / sloopverhouding

Rekenvoorbeeld

Tot maximaal 1000m3

1m3 : 4m2 

100m3 vergroten woning = 400m2 gebouwen slopen

[6] Met ‘extra’ wordt bedoeld: aanvullend op wat op grond van het geldende bestemmingsplan al toegestaan is aan (bij)gebouwen.

Maatwerk

Toepassing van de schuur voor schuur-regeling is geen automatisme. Er ontstaat geen ‘recht’ om op elke plek extra bebouwing op te richten met deze regeling. Er wordt altijd beoordeeld of de nieuwe bebouwing en de activiteit waarvoor wordt gebouwd op het specifieke erf en in het buitengebied in het algemeen passend (bijv. qua landschap of in relatie tot omliggende woningen of bedrijven). Er wordt dus altijd naar het achterliggende doel van de regeling gekeken: de optelsom van sloop en nieuwe bebouwing moet per saldo tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leiden.

Deze regeling beperkt zich nu nog tot de gemeentegrenzen van Raalte. We staan open voor grensoverschrijdende projecten indien buurgemeenten een vergelijkbaar beleid invoeren.

De reikwijdte en voorwaarden van deze regeling zijn opgenomen in bijlage 2.

Experiment: verruiming max. oppervlak bijgebouwen bij woningen

Een woning in het buitengebied mag nu op grond van het bestemmingsplan 100m2 aan bijgebouwen hebben. Vergunningvrij kan inmiddels, afhankelijk van de perceel grootte, 150m2 worden gebouwd. Het bestemmingsplan bevat een regeling om tot 250m2 aan bijgebouwen te realiseren indien deze extra ruimte nodig is voor beheer- en onderhoud van minimaal 1 ha grond. Wij noemen dit de ‘hobbyboer-regeling’.

Wij zien een toename van het aantal aanvragen om meer dan 100m2 te mogen bouwen. Duidelijk is dat dit niet altijd voor beheer- en onderhoud activiteiten nodig is. Soms hebben bewoners hobby’s die veel ruimte in beslag nemen of willen zij extra ruimte om een plattelandskamer (verblijfsrecreatie) te kunnen realiseren. Wij verruimen het maximaal toegestane oppervlak aan bijgebouwen bij woningen in het buitengebied naar 150m2. In het geval van vervangende nieuwbouw op hetzelfde erf maken we vervanging tot 500m2 mogelijk, mits de ruimtelijke kwaliteit van het erf significant toeneemt. We hanteren de volgende voorwaarden:

Van 100m2 naar 150m2

De bouwmogelijkheden voor bijgebouwen bij woningen in het buitengebied verruimen we van 100m2 naar 150m2. Deze extra ruimte leidt weliswaar tot extra bebouwing in het buitengebied, maar wij denken dat dergelijke bouwvolumes in de meeste situaties goed in het landschap passen. Wij schatten in dat eigenaren deze ruimte gebruiken om oude gebouwen op het erf te vervangen voor kwalitatief hoogwaardiger bebouwing en een groene inrichting zodat een kwaliteitswinst wordt bereikt. Desgewenst denkt onze landschapsdeskundige of stedenbouwkundige mee met een eigenaar bij het kiezen van een goede situering op het erf.

Bestaat de behoefte aan meer dan 150m2 aan bijgebouwen, dan kan gebruik worden gemaakt van de schuur voor schuur-regeling (zie 3.2) en in sommige gevallen van de mogelijkheid die hierna wordt beschreven.

Vervangende nieuwbouw boven de 150m2

Soms heeft een eigenaar al meer dan 150m2 aan oude, niet functionele, gebouwen staan die hun agrarische functie verliezen of al hebben verloren. Sommige eigenaren hebben de behoefte meer dan 150m2 van die gebouwen in gebruik te houden als bijgebouw bij hun woning, maar willen bestaande gebouwen vervangen door een up-to-date functioneel nieuw gebouw. Binnen de huidige regelingen in het bestemmingsplan is dit alleen mogelijk als bebouwingsoppervlak wordt ingeleverd. Het resultaat is dat veel oude ontsierende gebouwen blijven staan. Om dit te doorbreken willen we bij wijze van experiment de volgende verruiming doorvoeren: indien met het vervangen van gebouwen een forse kwaliteitsverbetering wordt bereikt, dan kan tot maximaal 500m2 aan gebouwen 1 op 1 worden vervangen.

Voorwaarde is dat de kwaliteit van het totale erf wordt verbeterd en asbestdaken (indien aanwezig) worden verwijderd. De nieuwe bebouwing moet worden uitgevoerd in een stijl die past op het erf en in het buitengebied (agrarische uitstraling). De bestaande oppervlakte aan gebouwen op het erf is het plafond dat 1 op 1 vervangen mag worden, met een maximum van 500m2. Bestaat de behoefte om meer gebouwen te vervangen of meer oppervlak te realiseren dan nu op het erf aanwezig is, dan kan dit door toepassing van de schuur voor schuur-regeling (zie paragraaf 3.2). Voor het bouwen ten behoeve van bedrijfsactiviteiten gelden de voorwaarden zoals weergegeven in paragraaf 3.6.

Eigenaren die gebruik willen maken van deze mogelijkheid dienen een erfinrichtingsplan in, op basis waarvan de gemeente beoordeelt of voldaan wordt aan de voorwaarde dat het totale erf aan kwaliteit wint. ‘Kwaliteit’ kan blijken uit bijvoorbeeld de vorm de bebouwing, materiaalgebruik, situering op het erf en toevoegen van erfbeplanting. Dit is veelal een specifieke beoordeling per situatie (maatwerk). Het is dan ook geen automatisme dat meer dan 150m2 kan worden vervangen.

Aanpassingen Rood voor Rood (extra woning ter financiering van sloop)

Met de Rood voor Rood regeling kan een woning worden gebouwd en met de opbrengst daarvan gebouwen worden gesloopt. Doel van de regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied, door sloop van ontsierende gebouwen. Er moet minimaal 850m2 worden gesloopt om voor de bouw van een woning op eigen erf in aanmerking te komen. Een compensatiekavel realiseren op een plek waar niet gesloopt wordt kan onder voorwaarden met een sloopcompensatie 1.000m2. Voorwaarde is dat alle landschapontsierende gebouwen op een erf dat deelneemt aan Rood voor Rood worden gesloopt.

De Rood voor Rood regeling is een instrument dat met name voor grotere bebouwingsoppervlakten een goed sloopmiddel blijft. Door de regeling op enkele punten aan te passen kan het instrument aan effectiviteit winnen en kunnen woningen worden gerealiseerd die beter aansluiten op de behoefte (zowel qua plek als qua type). De belangrijkste aanpassingen:

Voor meer details en een overzicht van alle aanpassingen: zie bijlage 3.

Rood voor Rood woningen naar behoefte

Vanuit het streven om zo min mogelijk in het buitengebied te bouwen is het wenselijk om rood voor rood woningen zo veel mogelijk in - of aansluitend aan - bebouwd gebied te bouwen. In de praktijk is dit bijna nooit haalbaar omdat de grondprijzen in gebieden die aangemerkt zijn voor woningbouw te hoog zijn om RvR financieel haalbaar te maken. Gronden die in de structuurvisie voor woningbouw zijn aangemerkt en die (vanwege de teruggelopen vraag naar woningen) zijn afgeboekt naar een agrarische waarde, zijn in theorie wel geschikt als alternatieve locatie voor een Rood voor Rood woning op een erf in het buitengebied. Het is ook denkbaar dat dit beter aansluit bij woonbehoeften (niet iedereen wil buitenaf wonen). Hiermee is de afgelopen periode geëxperimenteerd (zie evaluatiedocument).

De woningmarkt is de afgelopen jaren ontwikkeld en blijft zich ontwikkelen. Het is steeds belangrijker dat de woningmarkt aansluit bij de (toekomstige) behoefte. Dit zien we terug in de vooroverleggen die gevoerd worden en de vragen die gesteld worden over alternatieve woonvormen. Er is in toenemende mate vraag naar onder meer kleinere, of groepjes woningen in het buitengebied. We staan er open voor om andere woningtypen terug te bouwen dan de (nu gebruikelijke) vrijstaande woningen, mits deze passen in het gemeentelijk woonbeleid, met een verantwoord aantal m2 sloopcompensatie per woning. Tot nu toe heeft dat nog niet geleid tot een concreet project, maar de haalbaarheid daarvan willen we samen met initiatiefnemers onderzoeken.

Een bedrijf starten op een vrijkomend erf

Bestaand beleid voortzetten

In deze paragraaf worden de mogelijkheden voor invulling van vrijkomende erven voor (niet-agrarische) bedrijfsactiviteiten toegelicht. Het huidige bestemmingsplan Buitengebied bevat al flexibel ingestelde regelingen die veel ruimte voor maatwerk geven. Dat beleid zetten we voort.

Het bestaande beleid in het kort:

Er zijn nu twee voorwaarden die de vestigingsmogelijkheden voor niet-agrarische bedrijven op vrijkomende erven met name begrenzen:

Verruiming en maatwerk

Het bestaande beleid biedt al ruime mogelijkheden voor vestiging van niet-agrarische bedrijvigheid op een vrijkomend erf en geeft al veel ruimte om maatwerkoplossingen te zoeken. In de basis is dit beleid nog toekomstbestendig. Wij vinden het niet wenselijk om zwaardere niet-agrarische bedrijven in het buitengebied toe te staan. In enkele gevallen zou dat wellicht leegstand oplossen, maar hier kleven te veel andere nadelen aan in de vorm van aantasting van rust, landschap of andere kwaliteiten van het buitengebied. Deze voorwaarde willen wij daarom handhaven. Op het gebied van vervangende nieuwbouw zien wij wel mogelijkheden voor verruiming:

Verruiming

Om kwaliteitsverbeteringen bij bedrijven die al gevestigd zijn in voormalige agrarische bebouwing, of zich willen vestigen in VAB, beter te faciliteren verruimen wij de bebouwing die 1:1 mag worden vervangen van 250m2 naar 500m2, mits een significante kwaliteitsverbetering op het erf plaatsvindt. Bestaat de behoefte om meer bebouwing te vervangen dan vinden wij het redelijk een tegenprestatie in de vorm van een sloop van een veelvoud aan m2 te blijven vragen. Daarbij hanteren we de bouw-sloop verhouding uit het huidige beleid. Sloop kan ook via de schuur voor schuur-systematiek op een andere locatie plaatsvinden. Hierbij kunnen ook m2 uit de sloopbank worden ingezet. Altijd wordt per situatie beoordeeld of de omvang van het bedrijf passend is/blijft in het buitengebied en op de betreffende locatie. Het oppervlak aan legaal bestaande bebouwing op een erf geldt daarbij in beginsel als plafond.

Maatwerk

Vanwege de levendigheid en de werkgelegenheid wordt bedrijvigheid in het landelijk gebied gewaardeerd. Vrijkomende erven kunnen bovendien geschikte/goedkope ‘broedplaatsen’ zijn voor startende bedrijven. Met uitzondering van enkele bedrijven die sterk verwant zijn aan de agrarische sector missen de meeste niet-agrarische bedrijven echter een duidelijke economische binding met het landelijk gebied. Ofwel, ze zouden ook op een bedrijventerrein gevestigd kunnen zijn. Om het karakter van het landelijk gebied te behouden kan maar beperkt ruimte worden geboden voor groei van niet-agrarische bedrijvigheid. Deze ruimte kan wel geboden worden op de bedrijventerreinen binnen de gemeente. Indien bij een bestaand niet-agrarisch bedrijf of een nieuw bedrijf een bouw/uitbreidingsbehoefte ontstaat die niet binnen de regelingen van het bestemmingsplan past dan bekijken we per situatie wat mogelijk is.

Bij de afweging of uitbreidingsmogelijkheden kunnen worden geboden die verder gaan dan het bestemmingsplan mogelijk maakt, wordt maatwerk toegepast. Wij zijn terughoudend in het mogelijk maken van te grootschalige bedrijvigheid. De toename van bebouwing en activiteiten moet blijven passen bij de schaal van het erf, de bebouwingstypologie (goot- en nokhoogtes en dakhelling), het omliggende landschap, omliggende functies (woningen en bedrijven) en bij de draagkracht van de aanwezige infrastructuur. In de ene situatie zal meer mogelijk zijn dan de andere, afhankelijk van bijvoorbeeld het landschap of nabijgelegen natuurgebieden. Bestaande bedrijven mogen door de nieuwe ontwikkeling niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Bij een eventuele uitbreiding wordt met de ondernemer ook gesproken over het lange termijn perspectief. Indien de uitbreidingsmogelijkheden op termijn beperkt zijn kan het noodzakelijk zijn niet langer te investeren in kleine uitbreidingen, maar een verhuizing naar een bedrijventerrein voor te bereiden. In deze situaties zal veelal de provinciale Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van toepassing zijn. In dat kader kan ook een kwaliteitsinvestering buiten het erf aan de orde zijn.

Zon op erf

Wij staan open voor initiatieven waarbij voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt en in de plaats van die gebouwen zonnepanelen worden geplaatst (op de grond). De contour van het erf geldt als grens waarbinnen een kleinschalig zonnepark kan worden gerealiseerd. Als basisvoorwaarde stellen wij een goede landschappelijke inpassing en een logische erfinrichting. Verder moet worden voldaan aan geldende milieurichtlijnen (bijv. met betrekking tot afstand tot omliggende woningen) en het provinciale beleid m.b.t. zonnepanelen op de grond. In beginsel is dit op elk vrijkomend erf mogelijk, tenzij er ter plaatse dermate grote kwaliteiten (bijv. landschappelijk of cultuurhistorisch) zijn dat realisatie van een kleinschalig zonnepark die kwaliteiten onevenredig zou aantasten. Voor het overige is dit maatwerk per situatie. Afhankelijk van ervaringen kan deze regeling worden uitgewerkt/aangevuld.

Voorbeelden

Een paar voorbeelden hoe de mogelijkheden uit hoofdstuk 3 er in de praktijk uit kunnen zien:

Voorbeeld 1: eigenaar met oude stallen, maar zonder bouwwensen

Een eigenaar heeft 1200m2 oude stallen op zijn erf die niet meer in gebruik zijn. Het bedrijf is een paar jaar geleden al beëindigd. Hij heeft geen concrete plannen om de gebouwen voor iets anders te gebruiken en heeft ook geen behoefte aan bijv. een extra woning op zijn erf.

Deze eigenaar kan de gebouwen slopen en bij de gemeente laten registreren in de sloopbank. Hij kan de gesloopte m2 nog 5 jaar lang inzetten in een traject waar sloop vereist is. Dat kan bijvoorbeeld zijn: een buurman die graag een extra woning wil, maar geen gebouwen heeft om aan de Rood voor Rood vereisten te voldoen. Of: een deel van de m2 inzetten voor extra bebouwing via de schuur voor schuur regeling op twee andere erven in de gemeente Raalte (of op zijn eigen erf). Hij kan op deze manier (een deel van) zijn sloopkosten terugverdienen.

Voorbeeld 2: oude schuren vervangen door nieuwe

Een eigenaar heeft 400m2 aan kleine oude schuren op een perceel met een woonbestemming. Hij handelt hobbymatig in paarden en wil de oude gebouwen graag vervangen voor één functionele nieuwe schuur met hetzelfde oppervlak. Op grond van het bestemmingsplan kan dit alleen als hij kleiner terugbouwt, terwijl hij de ruimte nodig heeft.

Gebruik makend van de mogelijkheden in het ‘erven in beweging’ beleid laat hij een nieuwe schuur van 400m2 ontwerpen die goed bij de woning past, ter vervanging van de oude schuren. Hij past het erf in met in het landschap passende beplanting. Het erf is in zijn geheel opgeknapt en de eigenaar heeft een nieuwe schuur waarmee hij weer jaren vooruit kan.

Voorbeeld 3: ontwikkelbehoefte, maar niets te slopen

Een jong stel heeft een boerderijtje met wat grond in het buitengebied van Heino gekocht. Naast de boerderij staat alleen een bouwvallige schuur van 50m2 op het erf. Het stel wil graag een kantoor aan huis, opslagruimte en ruimte voor 2 paarden realiseren. Zij willen een bijgebouw van 250m2 bouwen en de oude schuur slopen. Met de buurman, die nog een schuur van 100m2 heeft die hij wel wil slopen, maken zij een afspraak. Het stel neemt de sloopkosten van die schuur voor haar rekening. Samen met hun eigen oude schuur kunnen zij voldoende slopen om met de schuur voor schuur-regeling de 100m2 extra te bouwen die zij graag willen.

Voorbeeld 4: een bedrijf starten

Een cateringbedrijf wil zich graag vestigen op een vrijgekomen agrarisch erf. Het bedrijf voldoet aan de criteria voor nieuwe bedrijvigheid in het buitengebied en de wegenstructuur is berekend op het extra verkeer. Op het erf staat een voormalige rundveestal en een karakteristieke boerderij die als woonhuis in gebruik is. De voormalige rundveestal op het erf is niet goed geschikt te maken: het dak bevat asbest en het gebouw is te laag.

De ondernemer wil de stal graag slopen en er een geschikt nieuw gebouw voor terugbouwen. De regeling voor nieuwe bedrijven in het bestemmingsplan vereist echter dat kleiner wordt teruggebouwd. De ondernemer concludeert na wat rekenwerk dat hij dan net wat ruimte tekort komt. Hij besluit met behulp van de sloopbank en schuur voor schuur-regeling op twee andere locaties te slopen zodat hij een groter gebouw kan terugplaatsen. Samen met zijn adviseur en in overleg met de gemeente kiest hij voor een ontwerp en plek op het erf die passend is bij de oude karakteristieke boerderij. Het erf wordt aangekleed met in het gebied passende beplanting. Het erf krijgt een nieuwe invulling, de ondernemer heeft een plek gevonden die hem past en de bebouwing in het buitengebied is (per saldo) afgenomen.

Experimenten

In hoofdstuk 2 zijn aanvullende mogelijkheden opgenomen om in veelvoorkomende situaties aan eigenaren de ruimte te geven tot sloop van stallen en/of een andere invulling van hun erf over te gaan. Vanuit de samenleving zullen oplossingen en ideeën komen waarin dit beleid niet voorziet, maar die wel passen in de visie op de opgave die beschreven is in hoofdstuk 2. Wij staan open voor ideeën die passen in de geest van dit beleid en willen met kansrijke ideeën experimenteren. De gemeenteraad wordt nauw betrokken bij experimenten.

Samenwerking initiatiefnemer en gemeente

Elk proces van herontwikkeling van een erf is weer anders. Het volgende is geen blauwdruk maar geeft grofweg aan welke stappen meestal gezet worden van eerste gesprek tot uitvoering van het plan.

Stap 1: Eerste gesprek en quickscan mogelijkheden

De herontwikkeling van een erf begint met een goed gesprek. In dat gesprek licht de initiatiefnemer zijn ideeën toe - bij voorkeur op locatie - aan de hand van een schetsontwerp. De medewerker van de gemeente kan vaak ter plekke al globaal inschatten wat de mogelijkheden zijn. Zo nodig wordt na afloop van het gesprek met gemeentelijke deskundigen (bijv. milieu of landschap) op hoofdlijnen bekeken of de ontwikkeling haalbaar is.

Stap 2: Uitwerking plan tot vergunningaanvraag of principeverzoek

Lijkt het plan haalbaar en bevat het bestemmingsplan mogelijkheden om met een afwijkingsprocedure (dit is een relatief korte procedure) medewerking te verlenen, dan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd.

Is het een omvangrijker plan waarvoor een aanpassing van het bestemmingsplan nodig is, dan wordt het plan uitgewerkt tot een principeverzoek aan het college van B&W. In dit stadium hoeft het plan nog niet tot in detail te zijn uitgewerkt. Het plan moet dusdanig zijn uitgewerkt dat de ruimtelijke effecten van het plan te beoordelen zijn. Vaak vormt een erfinrichtingsplan de kern van het verzoek. In een erfinrichtingsplan staat waar wordt gesloopt, gebouwd, waar beplanting wordt toegevoegd en welke activiteiten op het erf plaats gaan vinden.

Stap 2a: Overleg met de buren

Wij verwachten dat de initiatiefnemer met zijn buren overlegt over zijn plannen. Dit overleg vindt plaats voordat een vergunning wordt aangevraagd of verzoek wordt ingediend zodat suggesties en wensen van de buren nog in het plan kunnen worden verwerkt.

Bij grotere ontwikkelingen kan het wenselijk zijn dat de gemeente bij dit overleg aanwezig is om toe te lichten wat het gemeentelijk beleid is. Wij denken als dat nodig is ook mee met inwoners/ondernemers die hulp nodig hebben bij het organiseren van het overleg met de omgeving.

Belanghebbenden (bijvoorbeeld omwonenden) kunnen bezwaar maken tegen wijzigingen van het bestemmingsplan en tegen omgevingsvergunningen. De gemeente moet die bezwaren meewegen in de besluitvorming. Om onnodige bezwaren te voorkomen is het altijd verstandig de buren goed en op tijd te informeren.

Stap 3: Vergunningverlening of principebesluit college van B&W

In deze fase wordt een vergunning verleend of neemt het college een principebesluit op basis van de ingediende aanvraag. Bij een principebesluit kunnen aandachtspunten worden meegegeven voor de verdere uitwerking en wordt aangegeven welke onderzoeken nodig zijn.

Kleinere plannen waarvoor ‘slechts’ een omgevingsvergunning nodig is eindigen met deze stap.

Grote plannen waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken of het bestemmingsplan wordt gewijzigd:

Stap 4: Verder planuitwerking, onderzoeken en planologische procedure

Het principebesluit van het college is bij grotere plannen de start van de formele planologische procedure, meestal de wijziging/herziening van het bestemmingsplan of een projectbesluit. Dit is het moment dat initiatiefnemers een adviesbureau inschakelen die voor hen het bestemmingsplan opstellen en de noodzakelijke onderzoeken (bodemonderzoek, geluidsonderzoek etc.) uitvoeren. Vaak is een adviesbureau al in een eerder stadium betrokken, bijvoorbeeld bij het opstellen van een erfinrichtingsplan.

Als alle stukken compleet zijn wordt de bestemmingsplanprocedure gestart, die eindigt met de vaststelling van het bestemmingsplan in de gemeenteraad. Aan het wijzigen van een bestemmingsplan zijn kosten verbonden (leges).

Stap 5: Omgevingsvergunningen sloop en bouw

Als voor realisatie van het plan gebouwd of gesloopt moet worden dan kan de vergunningaanvraag worden ingediend na inwerkingtreding van het bestemmingsplan. De voorbereiding van de vergunningvraag vindt soms al parallel aan de bestemmingsplanprocedure plaats.

Stap 6: Start sloop/bouw, uitvoering kwaliteitsinvesteringen

De fase waar het uiteindelijk om gaat. Het plan wordt uitgevoerd. Na uitvoering van het plan wordt met de initiatiefnemer geëvalueerd en wordt de situatie na uitvoering van het plan vastgelegd (zie hoofdstuk 7 voor de gedachten over de evaluatie van dit beleid).

Implementatie en evaluatie7.1

Implementatie

Het grootste deel van dit beleid is direct toepasbaar op concrete plannen nadat het door de gemeenteraad is vastgesteld.

Evaluatie

Het voorstel is om weer na ongeveer 3 jaar of na 25 verschillende projecten/ruimtelijke procedures die tot stand zijn gekomen door Erven n Beweging, een nieuwe evaluatie te doen. Naar verwachting is op dat moment de Omgevingswet in werking getreden en is het beleidsdocument onder de Omgevingswet automatisch een programma geworden. Welke vorm de evaluatie krijgt wordt op dat moment bepaald.

Sloopbank

(toelichtende teksten cursief)

Voorwaarden

Voor registratie van gesloopte gebouwen in de sloopbank gelden de volgende voorwaarden:

Zo werkt de sloopbank (procedure)

Door de bestemming te wijzigen wordt geregeld dat de gesloopte gebouwen niet kunnen worden teruggebouwd. Er wordt ter overbrugging een overeenkomst gesloten om te voorkomen dat voor elke afzonderlijke registratie in de sloopbank een bestemmingswijziging nodig is om bouwmogelijkheden na sloop ‘weg te bestemmen’. Efficiënter is dit 1x per jaar te doen voor meerdere erven.

Schuur voor schuur-regeling

(toelichtende teksten cursief)

Reikwijdte

Voorwaarden

Deze voorwaarden beschrijven met name hoeveel moet worden gesloopt om extra bouwmogelijkheden te verkrijgen. Deze voorwaarden beschrijven niet voor welke functie/activiteit de gebouwen mogen worden gebruikt. De vraag of een nieuwe vorm van bedrijvigheid of de uitbreiding van een niet-agrarisch bedrijf passend is in het buitengebied - of op een specifieke locatie mogelijk is - bekijken we per situatie. Voor de beoordeling daarvan is de regeling voor neven- en vervolgfuncties in het bestemmingsplan Buitengebied en hoofdstuk 3.6 van dit beleid leidend.

Oppervlakte extra[11] te bouwen

Bouw / sloopverhouding

Rekenvoorbeeld

Tot 100 m²

1:1

100m2 extra bouwen = 100m2 slopen

101 m² - 500 m²

1:2

300m2 extra bouwen = 500m2 slopen

(100m2 = 100m2 sloop

200m2 = 400m2 sloop

Totaal: 500m2)

501 m² en meer

1:3

700m2 extra bouwen = 1500m2 slopen

(100m2 = 100m2 sloop

400m2 = 800m2 sloop

200m2 = 600m2 sloop

Totaal: 1500m2)

[11] Met ‘extra’ wordt bedoeld: aanvullend op wat op grond van het geldende bestemmingsplan al toegestaan is aan (bij)gebouwen.

Dit is een gestaffelde berekening waarbij over de eerste 100m2 hetzelfde oppervlak moet worden gesloopt. Voor het oppervlak daarboven geldt een hogere bouw-sloopverhouding van 1:2 of 1:3.

Sloop ten behoeve van vergroten woning

Rood voor Rood aanpassingen

(toelichtende teksten cursief)

De Rood voor Rood regeling wordt op de volgende punten versoepelt:

Impressie bijeenkomst eigenaren/inwoners 11 mei 2017